Con frecuencia se habla, en el ámbito de la propiedad horizontal, del pago de las «expensas comunes». Y, claro, muchos de nosotros nos preguntamos, ¿qué es eso?
Pues en lenguaje coloquial es lo que denominamos «el pago de la administración»
Definición
De acuerdo con El artículo 3° de la ley 675 de 2001 establece que las expensas son “erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos”
Las expensas comunes son de dos tipos: necesarias u ordinarias y no necesarias o extraordinarias
Las necesarias se destinan a la subvención de los servicios necesarios para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto; dentro de dichos servicios se cuentan aquellos que ya mencionados. Por lo anterior, se entiende que estas expensas están destinadas al cumplimiento del objeto social de la propiedad horizontal.
Las expensas no necesarias o extraordinarias no están destinadas al cumplimiento del objeto social de la propiedad horizontal. Son erogaciones destinadas al cubrimiento de necesidades imprevistas surgidas de situaciones particular.
¿Quién paga las expensas comunes?
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 establece claramente que los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y en la proporción que corresponda según los coeficientes consagrados en el Reglamento.
Es importante recalcar aquí que el mismo artículo dispone que “Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.”
Consecuencias del no pago de las expensas comunes
Generalmente, pueden ser: legales, de convivencia y administrativas
a) Quien no cancele a tiempo el valor de las expensas comunes dentro del plazo previsto por el reglamento de propiedad horizontal, está expuesto a que la copropiedad adelante en su contra acciones de cobro que pueden iniciar con comunicados invitándolo a que se ponga al día en el pago de la administración. Esto con el objeto de obtener el pago de expensas comunes adeudadas sin recurrir al aparato judicial. Finalmente, si ello no surte el efecto deseado, el administrador podrá acudir al cobro judicial, a través de abogados especializados, a los cuales deberá otorgar poder especial para ello.
Por supuesto, este es el escenario menos deseable, pues le acarrea al moroso sobrecosto por concepto de las costas del juicio y, en el caso extremo, el embargo de bienes, comenzando por el propio bien que causó la mora.
b) En cuanto a las consecuencias para la convivencia, sucede que la misma Ley 675 prevé que al deudor moroso se le pue negar el uso y goce de las zonas comunes no esenciales, tales como salones sociales, canchas y elementos deportivos, parqueaderos comunales, piscinas, etc. La administración podrá incluirlos en los listados que se publiquen y se fijen en áreas de alto tráfico; también se les podrá suspender el servicio de selección de correspondencia, y hasta el de apertura de puertas.
En fin, que estas acciones pueden fácilmente deteriorar con el tiempo la sana convivencia dentro de la copropiedad, pues las personas a quienes se les apliqque estas restricciones se sentirán, sin lugar a duda, vulnerados en sus derechos y, emocionalmente, condenados.
c) Finalmente, desde el punto de vista administrativo, no es para nadie un secreto que, al disminuirse el recaudo por concepto de expensas comunes, la administración de la copropiedad podría verse en graves aprietos en cuanto a disponibilidad presupuestal. Ante una eventualidad de esta naturaleza podría tener dificultad para el pago mes a mes a proveedores (vigilancia, aseo, mantenimiento de maquinaria y equipo, servicios públicos, etc.)
O, simplemente, para llevar a cabo las labores de mantenimiento y reparación necesarias para el buen estado del conjunto.
Por eso, definitivamente, es importante que paguemos nuestras expensas comunes a tiempo cumplidamente
